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【以案（àn）釋法】新疆屋頂漏水能否啟用公共（gòng）維修資金？
發布時間：2023-05-24
來源：91香蕉小视频建（jiàn）工 瀏覽次數：6531
購買（mǎi）房屋時，每個業主都要繳納上萬元公共維修資金。入（rù）住後需要使用這筆資金時（shí），卻麵臨業主不知如何申請、物業不知怎麽辦理的困境。
網絡圖片
案情
2020年10月，某物業公司將某小區業主張（zhāng）某告上法庭，請求法（fǎ）院判決張某交納自2015年1月（yuè）至2019年12月間（jiān）的（de）物業費6700餘元。
物業公司擺出事實：2015年8月，該公司與某房地產開發公司簽訂（dìng）《物業服務委托合（hé）同》，前者為後者開發建設的某小區提供物業管理服務，期限自2015年8月至2018年8月（yuè）。同日，雙方又簽訂一份補充協議，約定某房地（dì）產開發公司（sī）未收回的物業費由某物業公司收取。之後，該小區成立業主委員會，與某物業公司簽訂《某小區物業服務委托合同》，期（qī）限自（zì）2016年3月（yuè）至2021年12月。
張某認為，他入住某小區某棟（dòng）頂（dǐng）層（céng）以來，房頂（dǐng）經常漏（lòu）水（shuǐ），而（ér）物業公（gōng）司一直未啟用公共維修資金修繕，“物業公司服務不到位，我憑啥（shá）交物業費?”
購房交了一萬多元的維修資金，如今卻用不了，張某不服；屋頂漏水是否該啟用維修資金？又如何啟用？物業公司也是一頭霧水。官司雖然以物（wù）業公司（sī）勝訴告終，但雙方之（zhī）間的爭議卻仍然存在。
民法典
第二百八十一條規定：建築物及其附屬設施的（de）維修資金，屬於業主共（gòng）有。經業主（zhǔ）共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等（děng）共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌（chóu）集、使用（yòng）情況應當定期（qī）公布。
烏魯木（mù）齊市（shì）新市區人民法（fǎ）院民（mín）事（shì）審判一庭法官李莊博介紹，與已經廢止的《中（zhōng）華人民共（gòng）和國物（wù）權（quán）法》相比，民法典將屋頂、外牆、無障礙設（shè）施等共（gòng）有部分也納（nà）入了公共（gòng）維修資金（jīn）使用範圍。
“上述案例中，張（zhāng）某和物業公司可以先向小區其他業主釋明，屋頂維修屬（shǔ）於民法典明確規定（dìng）的維修資金使（shǐ）用項目，爭（zhēng）取同（tóng）樓（lóu）棟業主的理解和（hé）支持。隨後可召開業主大會，投票（piào）表（biǎo）決（jué）是否使用（yòng）維修資金，並對投（tóu）票結（jié）果進行公示。”李（lǐ）莊博說。
業主該如何共同（tóng）決（jué）定?就此案而言（yán），應依（yī）據民（mín）法典第二百七十八條的規定，由專有（yǒu）部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的（de）業主參與表（biǎo）決，並經參與表決（jué）專有部分麵積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
例如（rú），一（yī）個小區建築總麵積為60000平（píng）方米，有600戶業（yè）主，使用建築物及其附屬設施的（de）維修資金就需要專有部分麵積40000平方米以上且400戶以上業主參與（yǔ）表決，參與表決（jué）專有部分麵積20000平方米以上、200戶以上業主同意即可（kě）。
李莊博表示，與物權法中規定的“應當經專有部分（fèn）占建築物總麵積（jī）三分之二以上的業主且占總人數三分之二以（yǐ）上的業主同意（yì）”相比，民法典明顯降低了維修資金使用的門檻，“這樣（yàng）更有利於‘喚醒’公共維修資金（jīn），讓其真正為業主服務。”
對於公共（gòng）維修資金的使用，民法典還增加了一條規定：“緊急情況（kuàng）下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會（huì）可以依法申請使用維修資金。”
法官提醒
民（mín）法（fǎ）典對業主共同決定（dìng）使用維修資金的規定作出調整，不僅（jǐn）大大提高了維修資金的使用率，還為（wéi）緊急使（shǐ）用維修（xiū）資金提供了法（fǎ）律依（yī）據。但需要注意的是，一般來說，對於物業服務企業入駐前就存在的公共部位的損壞（huài），如某些老舊小區長期存在的屋頂漏水問題，物業公司沒有維（wéi）修義務，業主以此為由拒交物業費沒有（yǒu）法律（lǜ）依據。
民法典實施後，業主申（shēn）請使用公共維修資金的（de）門檻大幅降低（dī），這就要求業主委員會發揮自（zì）我管理、服務（wù）業主的職（zhí）能，確保業主意願真實表達，切實提高資金使用（yòng）效率。
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